Risiken beim Kauf einer Immobilie im Güterstand der gesetzlichen Ehegemeinschaft (SIO)

Bei der Planung eines Immobilienkaufs ist es wichtig, sich der möglichen rechtlichen Risiken bewusst zu sein – insbesondere wenn die Immobilie unter den Güterstand der gesetzlichen Ehegemeinschaft (SIO) fällt.Eines der größten Probleme bei solchen Transaktionen besteht darin, dass die SIO eine ungeteilte Form des Eigentums darstellt. Das bedeutet: Eine Verfügung über einen „Anteil“ an der Immobilie durch nur einen Ehegatten ist Ehegatten einen Ehevertrag abgeschlossen haben, sofern die Ehegatten nicht durch einen Ehevertrag eine abweichende Regelung getroffen haben.

Welche Prüfungen nimmt der Anwalt bei einem Immobilienkauf unter SIO vor?

Ein erfahrener Immobilienrechtsanwalt beginnt stets mit der Prüfung der folgenden Schlüsselfragen:

• Datum des Erwerbs der Immobilie;
• Datum der Eheschließung;
• Bestehen eines Ehevertrags oder eines registrierten Güterstands der Gütertrennung;
• Datum der Scheidung (falls vorhanden) sowie die anschließende Verteilung der Anteile.

Der grundlegende rechtliche Grundsatz für die Wirksamkeit eines Geschäfts über eine Immobilie, die unter den Güterstand der SIO fällt, lautet: Die Verfügung muss von beiden Ehegatten gemeinsam vorgenommen werden. Nimmt nur einer der Ehegatten ohne Mitwirkung des anderen an der Transaktion teil, ist diese aufgrund des ungeteilten Charakters der ehelichen Gemeinschaft rechtsunwirksam.

Klagebefugnis bei unredlichem Verhalten eines Ehegatten

Wenn ein Ehegatte ohne Wissen des anderen eine im Güterstand der gesetzlichen Ehegemeinschaft (SIO) stehende Immobilie verkauft oder belastet (z. B. durch eine Hypothek), gewährt das Gesetz dem benachteiligten Ehegatten das Recht, die Transaktion gerichtlich anzufechten. Dies muss erfolgen:

• innerhalb von 6 Monaten, nachdem der Ehegatte von der Transaktion Kenntnis erlangt hat;
• spätestens jedoch innerhalb von 3 Jahren ab dem Datum des Vertragsschlusses.

Besonderheiten beim Immobilienkauf, wenn ein Ehevertrag besteht

Wenn Ehegatten einen Ehevertrag abgeschlossen haben, wird grundsätzlich geregelt, wie jeder von ihnen über sein Eigentum verfügen darf. In der Praxis treten jedoch häufig Lücken oder unklare Regelungen auf, die zu rechtlichen Problemen führen können. Eine der häufigsten Lücken besteht darin, dass keine ausdrückliche Klausel über die Verfügung über die Familienwohnung enthalten ist. In solchen Fällen kann es vorkommen, dass selbst dann, wenn die Immobilie im alleinigen Eigentum eines Ehegatten steht, die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich ist, um die Immobilie zu verkaufen.

Dies lässt sich vermeiden, indem im Ehevertrag eine ausdrückliche Klausel aufgenommen wird, die dem Eigentümer das Recht einräumt, über die Familienwohnung allein und ohne Zustimmung des anderen zu verfügen. Eine Beratung durch einen erfahrenen Anwalt für Familienrecht bei der Erstellung eines Ehevertrags ist daher dringend zu empfehlen.

Was geschieht bei späteren Verfügungen über eine im Güterstand der SIO erworbene Immobilie?

Nach der gesetzlichen Vermutung gilt eine während der Ehe erworbene Immobilie als gesetzliche Ehegemeinschaft (SIO). Es gibt jedoch Situationen, in denen eine solche Immobilie alleiniges Eigentum nur eines Ehegatten wird:

• bei einem abgeschlossenen Ehevertrag oder einer unterzeichneten Erklärung über Gütertrennung;
• nach einer Scheidung, wenn das Vermögen durch ein gerichtliches Urteil verteilt wurde;
• bei einer freiwilligen oder gerichtlichen Teilung der Immobilie;
• bei einem gerichtlichen Teilungsurteil während der Ehe aus wichtigen Gründen.

Ebenso kann Vermögen, das während einer faktischen Trennung der Ehegattenerworben wurde, in späteren gerichtlichen Verfahren als persönliches Eigentum des erwerbenden Ehegatten anerkannt werden.