Рискове при покупка на имот в режим на съпружеска имуществена общност (СИО)

Когато планирате покупка на недвижим имот, е важно да сте наясно с потенциалните правни рискове, особено ако имотът попада в обхвата на съпружеска имуществена общност (СИО). Един от основните проблеми при такъв тип сделки е, че СИО е бездялова форма на собственост. Това означава, че разпореждането с дял от имота от единия съпруг без участието на другия е недействително, освен ако между тях няма сключен брачен договор, който урежда друго.

Какви проверки прави адвокатът при сделка с имот в СИО?

Всеки опитен адвокат по недвижими имоти започва с проверка на ключови обстоятелства:

• дата на придобиване на имота;
• дата на сключване на брака;
• наличие на брачен договор или регистриран режим на разделност между съпрузите;
• дата на развод (ако има такъв) и разпределение на дяловете след него.

Основният принцип за валидна сделка с имот, който е в режим на СИО, е разпореждането да се извършва съвместно и от двамата съпрузи. Ако само единият съпруг участва в сделката без участието на другия, сделката е недействителна поради бездяловия характер на общността.

Право на иск при недобросъвестност от страна на единия съпруг

Ако единият съпруг без знанието на другия продаде или ипотекира имот в режим на СИО, законът позволява на ощетения съпруг да предяви иск за оспорване на сделката. Това трябва да стане в срок до:

• 6 месеца от узнаването за сделката;
• но не по-късно от 3 години от самото й сключване.

Особености при покупка на имот, когато има сключен брачен договор

Когато съпрузите имат брачен договор, по принцип се урежда как всеки ще се разпорежда със собственото си имущество. На практика обаче често се срещат пропуски, които създават правни усложнения. Един от най-честите пропуски е липсата на изрична клауза за разпореждане със семейното жилище. Така, въпреки че имотът е собственост само на единия съпруг, за продажбата му може да се изисква съгласието на другия.

Това може да се избегне с включване на специална клауза в брачния договор, която дава право на собственика да се разпорежда с жилището самостоятелно. Консултацията с опитен адвокат по семейно право при изготвянето на брачен договор е силно препоръчителна.

Какво се случва при последващи разпореждания с имот, придобит в режим на СИО?

По презумпция имот, придобит по време на брака, е съпружеска имуществена общност. Има обаче ситуации, при които такъв имот става собственост само на единия съпруг:

• при сключен брачен договор или подписана декларация за разделност;
• след развод с разпределение на имуществото чрез съдебно решение;
• при доброволна или съдебна делба на имота;
• при съдебно решение за делба по време на брака поради уважителни причини.

Също така, когато съпрузите са във фактическа раздяла, придобитото по време на брака имущество може да бъде признато за лична собственост на единия съпруг при последващи съдебни производства.