Sie leben im Ausland, besitzen aber eine Immobilie in Bulgarien, die Sie verkaufen möchten. Oder Sie können einfach nicht rechtzeitig ins Land reisen, während das Geschäft keinen Aufschub duldet. Die gute Nachricht ist, dass ein Verkauf aus der Ferne durchaus möglich ist – vorausgesetzt, die Unterlagen werden von Anfang an korrekt erstellt. Denn genau dort, auf dem Papier, liegt der Unterschied zwischen einem erfolgreichen Geschäft und einem, das im letzten Moment scheitert.
Wenn Sie nicht persönlich beim Notar erscheinen können, erfolgt der Verkauf durch eine bevollmächtigte Person – einen Anwalt oder eine Vertrauensperson. Doch die Vollmacht ist nicht einfach ein unterschriebenes Blatt Papier. Sie muss ausdrücklich sein – sie muss die konkrete Immobilie, die konkreten Befugnisse und die konkreten Handlungen beschreiben, die die bevollmächtigte Person vornehmen darf.
In der Praxis bedeutet das: Es reicht nicht aus zu schreiben „Ich bevollmächtige X, meine Immobilie zu verkaufen." Es muss klar sein, ob der Bevollmächtigte den Preis verhandeln, unterschreiben den Vorvertrag, den notariellen Kaufvertrag unterschreiben, den Verkaufspreis erhalten und auf welches Konto. Fehlt am Tag des Geschäfts etwas in der Vollmacht, wird der Notar die Beurkundung verweigern. Und eine zweite Vollmacht aus dem Ausland dauert Tage.
Für solche Geschäfte verlangt das Gesetz eine notarielle Beglaubigung sowohl der Unterschrift als auch der des Inhalts der Vollmacht – im Sinne von Art. 37 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД).
Zusammen mit der Vollmacht werden verpflichtende Erklärungen vorbereitet. Derzeit umfasst dies:
Alle diese Erklärungen werden vom Bevollmächtigten bei der Beurkundung des Geschäfts vorgelegt.
Hier hängt es davon ab, in welchem Land Sie sich aufhalten.
Option 1: Beglaubigung bei der bulgarischen Botschaft oder dem Konsulat. Die diplomatische Vertretung führt notarielle Beglaubigungen durch – einschließlich von Vollmachten und Erklärungen. Vereinbaren Sie vorab einen Termin, da Terminbuchungen in der Regel online erfolgen müssen.
Option 2: Beglaubigung bei einem örtlichen Notar mit Apostille. Wenn Bulgarien und das jeweilige Land Vertragsparteien des Haager Übereinkommens sind (und das trifft auf die meisten europäischen und amerikanischen sowie zahlreiche asiatische Länder zu), können Sie die Dokumente bei einem örtlichen Notar beglaubigen lassen und mit einer Apostille versehen lassen. Die Apostille bestätigt die Echtheit der notariellen Beglaubigung und macht das Dokument in Bulgarien gültig. Anschließend ist zudem eine Übersetzung durch einen zugelassenen Übersetzer erforderlich.
Bevor Sie zum örtlichen Notar gehen – prüfen Sie, ob das Land, in dem Sie sich aufhalten, Vertragspartei des Haager Übereinkommens ist. Wenn nicht, ist das Verfahren anders und komplizierter.
Wenn Sie einen Anwalt vor Ort in Bulgarien haben, entfallen viele der Kopfschmerzen. Wir können das gesamte Dokumentenpaket im Voraus vorbereiten – die Vollmacht mit dem genauen Inhalt, die Erklärungen nach Muster, alle Abfragen im Immobilienregister. Sie erhalten die fertigen Dokumente, lassen sie dort beglaubigen, wo Sie sich befinden, und schicken sie uns zu.
Von da an – Sie einen Vorvertrag, die Verhandlung der Bedingungen mit dem Käufer, die Abstimmung mit dem Notar, die Beurkundung des Geschäfts – alles läuft ab, ohne dass Sie nach Bulgarien fliegen müssen.
Natürlich hat jeder Fall seine eigenen Besonderheiten: ob die Immobilie im Miteigentum steht, ob sie mit einer Hypothek belastet ist, ob der Käufer einen Kredit nutzt. Deshalb ist das oben beschriebene allgemeine Schema ein Ausgangspunkt und kein universelles Handbuch.
Der häufigste Fehler, den wir in unserer Praxis sehen, ist die unvollständige Vollmacht. Die Menschen bevollmächtigen einen Angehörigen mit einer allgemeinen Vollmacht – und beim Notar stellt sich dann heraus, dass darin nicht das Recht angegeben ist, den Verkaufspreis entgegenzunehmen, oder die Immobilie nicht mit den genauen Angaben aus der notariellen Eigentumsurkunde beschrieben ist. Das Geschäft wird verschoben. Und für die neue Vollmacht muss erneut das gesamte Beglaubigungsverfahren und gegebenenfalls die Apostille durchlaufen werden.
Wenn Sie sich in einem Land befinden, das nicht Vertragspartei des Haager Übereinkommens ist, gilt ein anderes Verfahren – prüfen Sie dies vorab und verlassen Sie sich nicht auf Annahmen.
Ja, das ist völlig legal. Deutschland ist Vertragspartei des Haager Übereinkommens, sodass Sie die Vollmacht und die Erklärungen bei einem örtlichen deutschen Notar beglaubigen lassen, eine Apostille anbringen lassen und die Dokumente nach der Übersetzung in Bulgarien gültig sind. Ein Anwalt vor Ort in Burgas kann den gesamten Prozess übernehmen, sobald er die Dokumente erhalten hat.
Die Gebühren variieren je nach Botschaft und dem Land, in dem Sie sich befinden. In der Regel handelt es sich um konsularische Gebühren in Höhe von etwa 30–60 Euro für die Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt, doch für die genauen Beträge sollten Sie sich direkt an die Botschaft der Republik Bulgarien im jeweiligen Land wenden, da diese aktualisiert werden.
Das ist nicht zwingend erforderlich – Sie können jede volljährige Person bevollmächtigen. In der Praxis ist es jedoch ratsam, dass es sich um einen Anwalt oder zumindest um jemanden handelt, der mit dem Verfahren vertraut ist. Fehler bei der Vertretung können das Geschäft blockieren und verzögern.
Ja – wir arbeiten mit Mandanten aus ganz Bulgarien und aus dem Ausland. Die Beratung kann online erfolgen. Der gesamte Prozess der Dokumentenvorbereitung, der Abstimmung mit dem Notar und der Vertretung beim Geschäft kann organisiert werden, ohne dass Sie nach Burgas reisen müssen.
Haben Sie eine Immobilie zu verkaufen und befinden Sie sich außerhalb Bulgariens? Termin für eine Beratung vereinbaren – wir führen sie online oder vor Ort in Burgas durch. Wir prüfen Ihren konkreten Fall, bereiten die richtige Vollmacht vor und vertreten Sie in jeder Phase des Verkaufs der Immobilie.
Termin für eine Beratung vereinbaren | Tel. +359 888 456 483
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